TPO - Theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, từ ngày 1/3/2022, cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản (BĐS) bắt buộc phải đáp ứng một số điều kiện mới, trong đó các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định.
Bắt buộc thành lập công ty, công khai sản phẩm BĐS
Từ ngày 1/3/2022 các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bắt buộc 3 điều kiện.
Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh BĐS (doanh nghiệp).
Thứ hai, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS), tại sàn giao dịch BĐS (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS); các thông tin về doanh nghiệp (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh BĐS;
 
Theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, từ ngày 1/3/2022, cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh BĐS.
Thứ ba, phải công khai thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có); thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh; số lượng, loại sản phẩm BĐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Với các thông tin đã công khai quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi. Đồng thời chỉ kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS.
Nếu trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Điều kinh doanh BĐS quy mô nhỏ
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS không bắt buộc phải có các điều kiện gồm:
Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS là tài sản công theo quy định của pháp luật.
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án BĐS đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng BĐS do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán cần lưu ý gì?
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
 
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải đáp ứng 4 điều kiện theo quy định mới.
Cụ thể, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo 4 điều kiện.
Thứ nhất, có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết.
Thứ hai, thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).
Thứ ba, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
Thứ tư, nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.